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哈尔滨市人民政府办公厅关于印发哈尔滨市使用国家开发银行政府信用贷款管理办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 00:48:05  浏览:8220   来源:法律资料网
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哈尔滨市人民政府办公厅关于印发哈尔滨市使用国家开发银行政府信用贷款管理办法的通知

黑龙江省哈尔滨市人民政府办公厅


哈政办发[2005]18号


哈尔滨市人民政府办公厅关于印发哈尔滨市使用国家开发银行政府信用贷款管理办法的通知




各区、县(市)人民政府,市政府各委、办、局,各有关单位:

  经市政府同意,现将《哈尔滨市使用国家开发银行政府信用贷款管理办法》予以印发,请认真贯彻执行。

                     二○○五年十一月十六日




哈尔滨市使用国家开发银行政府信用贷款管理办法





  第一章 总 则

  第一条 为加强对国家开发银行政府信用贷款的管理,充分发挥资金使用效益,有效防范金融风险,依据《国家开发银行和黑龙江省人民政府加快黑龙江老工业基地振兴开发性金融合作协议》、《国家开发银行与哈尔滨市人民政府开发性金融合作协议》、《黑龙江省利用开发银行软贷款项目管理办法》和《黑龙江省利用开发银行软贷款资金管理办法》,制定本办法。

  第二条 本办法所指国家开发银行政府信用贷款是指:

  (一)经国家开发银行和哈尔滨市人民政府双方协议确定的政府信用贷款;

  (二)国家开发银行和黑龙江省人民政府双方协议确定的通过我市省级信用平台承贷的软贷款;

  (三)非政府信用贷款中由市政府书面文件确认承担还款责任的贷款。

  第三条 使用政府信用贷款项目必须符合我市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、老工业基地振兴规划和国家开发银行信贷政策,有利于经济和社会全面、协调、可持续发展。

  第四条 国家开发银行授予我市的政府信用贷款规模由市政府统一安排,余额管理,滚动使用。

  第五条 政府信用贷款主要投向:

  (一)城市基础设施项目;

  (二)生态环境建设及治理项目;

  (三)社会保障项目;

  (四)文化、教育、卫生、体育等社会公益事业项目;

  (五)老工业基地调整改造重大工业项目和高技术产业化项目;

  (六)对全市经济发展具有重大拉动作用的基础产业和支柱产业重点项目;

  (七)促进区域经济发展的项目;

  (八)市政府确定的其他项目。

  第六条 将政府的组织协调优势与国家开发银行的融资优势相结合,对政府信用贷款实行统一规划、科学决策,优化资源配置,提高资金效益;对城市资源进行有效整合,规范运作,使其效益最大化,增强政府的偿债能力。

  第二章 组织机构及其职责

  第七条 成立哈尔滨市政府信用贷款工作领导小组(以下简称市领导小组),由市长任组长,主管副市长任副组长,相关部门负责人任成员。领导小组办公室设在市发改委,主任由市发改委主任兼任。指定哈尔滨投资集团有限责任公司、城市建设投资公司、开发区合力基础设施发展有限公司、哈西老工业区改造建设有限责任公司等作为市级借款平台,同时指定哈尔滨投资集团有限责任公司为省级借款平台。

  第八条 市领导小组是我市使用政府信用贷款的组织、管理和决策机构,其主要职责:

  (一)审定政府信用贷款使用、管理和偿还的相关办法和制度;

  (二)审定政府信用贷款项目、贷款规模、用款时间及偿还的资金来源;

  (三)协调和处理政府信用贷款借入、使用、偿还过程中出现的重大问题;

  (四)审查、审定政府信用贷款偿还风险专项资金的管理、运作和使用事项;

  (五)其他需要领导小组决定的重大事项。

  第九条 市领导小组办公室是市领导小组日常工作机构,其主要职责:

  (一)组织起草政府信用贷款使用和管理的相关办法和制度;

  (二)协助、配合国家开发银行对政府信用进行评审和复评;

  (三)组织、协调政府信用贷款借入、使用和管理过程中的具体事宜;

  (四)向市领导小组呈报借款平台提报的拟使用政府信用货款项目;

  (五)监督检查政府信用贷款项目实施情况;

  (六)向市领导小组报告政府信用贷款使用情况,并督办、落实市领导小组决定事宜;

  (七)协调国家开发银行、政府有关部门、借款平台及使用政府信用贷款项目法人之间的关系;

  (八)处理日常事务。

  第十条 借款平台的主要职责:

  (_)按照《公司法》的要求,建立现代企业制度,完善法人治理结构;

  (二)按照授权代表市政府进行投融资、经营国有资产和资本及管理政府投资;

  (三)对拟使用开发银行政府信用贷款项目进行调研和评估,并提出安排建议;

  (四)与国家开发银行和项目法人办理政府信用贷款的相关手续,制订或参与制订贷款项目的资金使用方案,负责贷款资金的借入、使用、监管和偿还;

  (五)及时、准确掌握政府信用贷款资金的使用、偿还及项目实施情况,并定期汇总上报;

  (六)制订政府信用贷款管理实施细则,建立科学的运行机制,对贷款“借、用、还”进行全过程管理和监控,保证贷款专款专用、按期偿还;

  (七)接受市财政局指定的中介机构对贷款项目资金使用情况进行财务审查。

  第三章 项目申报及确定

  第十一条 申请使用政府信用贷款的项目应具备以下条件:

  (一)符合本办法第三条、第四条的要求;

  (二)完成可行性研究报告、规划、土地和环境评价等相关审批手续;

  (三)项目资本金及配套资金来源落实,还款和担保责任明确可靠;

  (四)经营性项目的项目法人应具备完善的法人治理结构,连续3年以上盈利(新组建项目法人的项目有较好的盈利前景),不拖欠政府债务;

  (五)各区、县(市)项目需由相关区、县(市)政府向市政府做出还款承诺。

  第十二条 使用政府信用贷款由项目主管部门和区、县(市)政府向市发改委提出申请,同时抄报市财政局。项目申请报告的内容:

  (一)项目法人情况;

  (二)项目概况,包括项目建设内容及规模;

  (三)项目建设的必要性;

  (四)总投资额及构成、资金筹措方式及落实情况;

  (五)申请贷款额度和用款时间;

  (六)担保方式、担保人或抵质押物情况;

  (七)贷款偿还方式、还款资金来源及还款计划;

  (八)项目存在的主要风险及防范措施;

  (九)项目前期批复情况。

  第十三条 市发改委收到项目使用政府信用贷款申请后,对项目按条件进行审核并综合平衡后,通知借款平台,同时抄送市财政局。

  第十四条 借款平台组织对申请使用政府信用贷款项目进行调研和评估,组织市财政等相关部门和专家对项目的投资风险和偿债能力等进行论证,并提出拟投资项目的投资方式、管理办法和偿贷办法等意见,报市领导小组办公室。

  第十五条 市领导小组办公室将借款平台提报的拟使用政府信用贷款项目呈报市领导小组审定。

  第十六条 使用省政府信用额度的项目,在市政府确定后由借款平台向黑龙江省与国家开发银行开发性金融合作领导小组协调办公室(以下简称省协调办公室)提出申请,逐级审批。

  第四章 贷款借入与使用

  第十七条 经批准使用市政府信用额度的项目,由市领导小组办公室向借款平台和项目法人下达《使用开发银行政府信用贷款项目通知书》,同时抄送市财政局、项目主管部门和国家开发银行。经批准使用省政府信用额度的项目,由省协调办公室向借款平台下达《使用开发银行贷款项目通知书》。

  第十八条 借款平台依据《使用开发银行贷款项目通知书》,会同项目法人与国家开发银行签订《项目借款合同》。

  第十九条 在借款合同的基础上,借款平台分别与各项目法人采取投资、附条件股权投资、委托贷款、用款协议书等多种形式,同时明确借款项目具体事项和借款平台与各项目法人的权利义务,将借款资金投入到项目建设中。

  第二十条 借款平台和项目法人须在国家开发银行开立贷款账户和存款账户,用于贷款提取。项目法人可根据实际情况在国家开发银行或与国家开发银行协商确定的银行开立结算账户以及相应的其他配套资金账户。

  第二十一条项目法人使用贷款资金时,由项目法人根据工程进度,按照国家开发银行规定,持付款凭证办理资金拨付手续。

  第二十二条 贷款资金必须专款专用,不得擅自更改用途,不得截留、挪用。对贷款资金用途、金额和使用时间等的调整变更,须由借款平台报市领导小组办公室批准并商国家开发银行同意。

  第五章 项目监督管理

  第二十三条 使用政府信用贷款的项目须严格按照政府投资建设项目进行管理。所有项目实行项目法人制、招投标制、合同制和监理制。项目法人须严格按照经批准的初步设计及总概算或施工图设计及预算,按照年度贷款计划组织实施项目建设。

  第二十四条 贷款项目应严格按照有关法律、法规进行招投标。项目法人应于招投标活动正式开始前10个工作日报告市发改委、市财政局、市监察局、国家开发银行和借款平台参与招投标活动,主动接受监督检查,并提供相关资料备案。

  第二十五条 项目法人应及时向市发改委、市财政局、借款平台和国家开发银行报告重要事项,如变更企业名称、住所、注册资本金、经营范围和法定代表人,生产经营、产品市场和财务、资产负债状况,以及涉及法律诉讼、安全生产等情况。

  第二十六条 项目法人要建立严格、完备的财务管理制度,加强内部监管。非财政性资金投资项目的项目法人应聘用具有相应资质的会计师事务所对项目资金使用情况进行审计,财政性资金投资项目的年度审计由财政部门指定具有相应资质的机构进行,并将审计报告报市发改委、市财政局和国家开发银行。

  第二十七条 实行国家开发银行政府信用贷款资金使用情况报告制度。各借款平台应于每月初3个工作日内向市发改委、财政局报送上月项目贷款资金使用和偿还情况。

  第二十八条 各项目法人应于每年1月31日前向市发改委、市财政局和借款平台报送上一年度项目统计报告和项目建设相关总结资料,于每年3月25日前报送经会计师事务所审计的年度财务报告。

  第二十九条 使用政府信用贷款项目完工后,项目法人应及时办理竣工决算,编写项目竣工报告,按照有关程序进行验收,并将验收结果和项目决算报市发改委、市财政局和国家开发银行。

  第三十条 市政府有关部门定期走访建设项目,听取情况汇报,查阅财务报告、会计凭证、会计账簿等财务会计资料以及其他有关资料;现场查验,调查、核实借款项目的招标投标、工程质量、工程形象进度等情况。

  第三十一条 市发改委按照《哈尔滨市重大建设项目稽查办法》每年对项目进行稽查,市财政局按照《哈尔滨市财政投资评审暂行规定》对项目进行评审,市审计局每年对项目进行审计,并及时向市领导小组提交稽查报告、评审报告和审计报告。市领导小组办公室可委托中介机构对借款平台和项目法人的贷款使用情况进行专项检查。

  第三十二条 对于拒绝接受稽查、评审和审计或在稽查、评审和审计中发现重大问题的项目法人,各有关部门有权向市领导小组建议中止提供贷款还款承诺或财政补贴,同时协商国家开发银行暂停或停止提供项目贷款,提前回收贷款;对已形成的债务,有权通过处置其抵押资产和动用收益权质押的方法偿还,并对担保方追偿,区、县(市)的项目通过结算扣款方式偿还债务;情节严重的,将依法追究有关人员责任。

  第三十三条 政府信用贷款的使用管理实行部门和区、县(市)首长负责制,并纳入各级政府部门工作目标责任制进行考核。

  第六章 贷款偿还及保障

  第三十四条 本着“谁用款、谁还钱\"和“谁主管、谁负责”的原则,各项目法人是偿债主体,项目主管部门和相关区、县(市)政府是偿债责任部门。

  第三十五条 偿还贷款资金的来源主要是建设项目回收的资金、分红、股权和债权收入、固定资产折旧、处置变现抵押或收益权质押收入及政府偿债补贴,城市维护项目由城维费偿还,教育项目由教育附加费偿还。

  第三十六条 借款平台须在国家开发银行开立还贷资金专户,根据贷款合同规定的时间和金额,按时足额将还贷资金存入专户。市政府偿还和补贴部分由市财政局按照相应资金渠道纳入下一年度财政预算,按照还款期限通过项目法人拨入借款平台设立的专户;项目法人自筹还款部分,由项目法人按照协议规定还款期限划入借款平台设立的专户;各区、县(市)政府承担还款责任的项目,由相关区、县(市)财政按照还款期限通过项目法人划入借款平台设立的专户;由借款平台按期还本付息。

  第三十七条 项目法人在借款合同有效期内实施破产、关闭、重组、改制等重大事项,事先必须报告借款平台、市领导小组办公室,经市领导小组和国家开发银行同意,并重新落实债务人和偿债责任后方可实施,严格防止债务落空。

  第三十八条 所有经营性项目的项目法人均须向国家开发银行或借款平台提供与贷款额度相应的资产抵押、相关收益权质押或经认可的由第三者出具的不可撤销担保函。不能还款的,通过处置抵押资产和动用收益权质押的方式偿还。

  第三十九条 建立抵、质押登记系统。土地收益权质押登记部门为市国土资源局,厂房抵押登记部门为市房产住宅局,收费权质押登记部门为市财政局。建立登记档案查询系统,保证抵、质押权的有效性。

  第四十条 加强土地资产的集中统一管理,整合城市资源,严格实行统一规划、统一交易,禁止生地出售,保证全市土地收益最大化,增强还款补贴能力。

  第四十一条 多渠道筹集资金,建立市国家开发银行政府信用贷款偿还风险专项资金,在坚持各项目法人自行还本付息原则的前提下,用于应对可能出现的偿债风险。各区、县(市)政府要参照市政府的做法,相应建立本级的偿债风险专项资金。

  第四十二条偿债风险专项资金筹集渠道:一是从全市土地出让收益中提取20%;二是从市老工业基地调整改造专项资金、农发基金、高技术产业化项目配套资金等专项资金中每年各提取20%,专项用于化解工业、农业、高技术产业化等各类项目利用国家开发银行贷款出现的偿还风险,上限为各类项目使用贷款额的20%,各类项目贷款偿还后仍未动用的资金予以返还。

  第四十三条 偿债风险专项资金总额的上限定为贷款总额的20%,分10至20年提取。

  第四十四条 偿债风险专项资金由市财政局负责管理,设立专户存储,专款专用,不得挪用,并定期向市领导小组报告资金状况。偿债风险专项资金须每年制订年度管理计划,经市领导小组审定后实施。偿债风险专项资金的筹集和管理实施细则另行制订。

  第四十五条 偿债风险专项资金使用由市财政局按年度编制计划,经市领导小组审定后实施。

  第四十六条 项目法人和借款平台不能按合同及时偿付到期贷款本息时,由借款平台向市财政局提出报告,市财政局筹措调度资金,采取垫付等方式给予阶段性资金支持,以保证到期贷款及时足额偿付。所垫付资金,先由借款平台通过处置抵押担保资产等方式追缴偿还,不足部分由市财政局通过年度财政结算扣款偿还,并对垫付资金加收一定比例的滞纳金。

  第七章 其他

  第四十七条 实行协调会议制度。定期或不定期召开由政府有关部门、借款平台、项目法人和国家开发银行等参加的协调会议,协调贷款“借、用、还\"过程中出现的具体问题。

  第四十八条 建立市政府与国家开发银行联席会议制度。联席会议每年召开一次,研究总结上年利用贷款的情况和存在的问题,确定下一年工作思路;遇有重大问题可随时召开。

  第四十九条 建立信息通报制度。各有关部门、借款平台、项目法人等应及时将利用政府信用贷款情况进行沟通,互相通报。

  第五十条 借款平台因管理政府信用贷款业务产生的费用,按年贷款余额向各用款单位收取。办理贷款时发生印花税的,收取的管理费最高不超过年贷款余额的O.2%;不发生印花税的,收取的管理费最高不超过年贷款余额的O.1%,由项目法人于每季度支付利息的同时支付给借款平台。

  第八章 附则

  第五十一条 本办法由市发改委负责解释。

  第五十二条 我市此前出台的相关规定有与本办法不符的,一律以本办法为准。

  第五十三条 本办法自发布之日起施行。


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在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法

国务院机关事务管理局


在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法


一 总则
第一条 根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位关于〈在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案〉的通知》(厅字〔1999〕10号,以下简称《方案》)的有关规定,制定本办法。
第二条 在京中央和国家机关(包括党中央各部门,全国人大机关,全国政协机关,最高人民法院,最高人民检察院,国务院各部委及各直属机构,各人民团体)1998年12月31日(含)前参加工作的有房老职工承租或购买公有住房面积核定和未达标、超标等问题的处理,均适用本办法。
中央在京事业、企业单位职工承租或购买公有住房的面积核定和未达标、超标处理办法,由各单位参照本办法并结合实际情况制定,报主管部门批准后执行。

二 职工住房面积的核定
第三条 下列住房的面积均核定为职工住房面积:
(一)职工(含离退休人员,下同)及其配偶按规定的普通公有住房租金标准承租的公有住房;
(二)职工及其配偶以房改成本价或标准价购买的公有住房;
(三)按照城市房屋拆迁政策,对被拆迁公有住房使用人和执行统一租金标准的城镇私人出租住房使用人,已实行货币补偿的,其计算货币补偿金额的房屋建筑面积;
(四)职工及其配偶按房改成本价或标准价集资合作建造的住房;
(五)单位资助职工及其配偶购建的住房减去扣除面积的部分。
扣除面积=〔职工集资购(建)房款--职工按当年房改成本价购房房价款〕÷所购住房总房价款或所建住房成本价款×集资购建住房面积。
第四条 有两个(含)以上家庭共同承租公有住房的,住房面积按职工居住的居室面积与应分摊的面积之和核定。
第五条 房屋原承租人去世后,实际承租人经房屋产权单位同意并按规定办理变更租赁手续的,核定为实际承租人及其配偶的住房面积。
第六条 职工及其配偶既未以规定的普通公有住房租金标准承租公有住房,也未以房改成本价或标准价购买公有住房的,为无房职工。
第七条 职工及其配偶申请承租或购买一套以上公有住房的,住房面积合并计算。住房现承租人或购买人无论是职工及其配偶,还是其子女,原则上核定为职工及其配偶的住房面积。
第八条 职工现有住房面积按建筑面积核定,建筑面积计算方法按有关规定执行。承租住房的,按租赁合同上注明的住房使用面积折算建筑面积;购买住房的,按产权证上注明的建筑面积计算。
职工现住高层住宅建筑面积的核定,按全部公共面积分摊计算建筑面积的,可减少10%的建筑面积;按实际使用面积乘以1.333系数换算建筑面积的,不减少10%的建筑面积。
第九条 下列住房面积不核定为职工住房面积:
(一)职工全额出资以市场价或经济适用住房价格购买、建造的住房和以市场租金承租的住房;
(二)已按规定补交房价款购买的超标部分公有住房;
(三)职工及其配偶以继承、受赠等方式取得的私有住房。

三 职工住房未达标的处理
第十条 职工按公有住房租金标准承租或按房改成本价购买公有住房的建筑面积标准(简称职工住房面积标准,下同),执行《方案》规定的职工购房补贴建筑面积标准:
公务员:科级以下60平方米;正副科级70平方米;副处级80平方米;正处级90平方米;副司(局)级105平方米;正司(局)级120平方米。
机关工勤人员:技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人60平方米;技术工人中的高级工、技师和25年(含25年)以上工龄的普通工人70平方米;技术工人中的高级技师80平方米。
第十一条 按照本办法第三至九条核定的职工住房建筑面积低于职工住房面积标准的,为住房未达标。
第十二条 职工住房未达标的,差额面积由所在单位一次性计发差额补贴。差额补贴计算公式为:
差额补贴=(1999年度基准补贴额+1999年度工龄补贴额×建立住房公积金前的工龄)×差额面积
差额面积=职工住房面积标准--现住房建筑面积
其中,1999年度基准补贴额为1265元,工龄补贴额为13元。建立住房公积金前离退休职工,工龄按国家规定的离退休年龄计算。
第十三条 职工已按房改成本价或标准价购买现住房且未达标的,不再办理退房手续,差额面积可由所在单位一次性计发差额补贴,但上市出售时不得按《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》(〔99〕京房改字第130号)的有关规定申请返还其住房未达标面积的补贴。
第十四条 职工现承租公有住房且未达标的,可继续承租现住房,按本办法规定申领差额补贴。租住不可售公有住房的,也可经所在单位同意后,退出现住房,视同无房老职工,由所在单位按照《方案》的规定计发住房补贴。
第十五条 1998年12月31日(含)前参加工作的有房老职工职务晋升、工勤人员晋升技术等级,一次性计发级差补贴。计算公式为:
级差补贴=(届时基准补贴额+届时工龄补贴额×建立住房公积金前工龄)×级差面积
级差面积=晋升后购房补贴建筑面积标准--晋升前购房补贴建筑面积标准
第十六条 职工差额补贴、级差补贴资金计入职工个人账户,按《在京中央和国家机关住房补贴资金管理办法》管理,专项用于个人住房消费。

四 职工住房超标的处理
第十七条 按照本办法核定的职工住房超过其住房面积标准的,为住房超标。
第十八条 职工购买现承租的公有住房,其住房面积标准之内的部分,按当年规定的出售公有住宅楼房的价格和优惠政策购买。
职工购买现住房超标,能分割退回的,要分割退回;不能分割退回的,可上浮一个职级(正司级上浮20平方米),作为住房控制面积标准,本职级与上一个职级住房面积标准之差的部分,按当年房改成本价购买,可享受住房折旧政策优惠,不享受工龄折扣、现住房折扣、西藏内调人员和教师购房等政策优惠。
超过住房控制面积标准而确实难以分割退回的,每建筑平方米按4000元计价;实际价值低于4000元的,按实际价值确定房价,但不得低于当年房改成本价。
第十九条 职工承租公有住房的,住房控制面积标准之内的部分执行届时规定的普通公有住房的租金标准。职工承租住房超标,能分割退回的,要分割退回;不能分割退回的,超过控制面积标准的部分,暂按届时公有住房租金标准的两倍计租,逐步提高到市场租金。职工职务变动后下月起,根据职工住房面积标准重新计算房租。
第二十条 职工1999年度(含)前已按房改成本价或标准价购买了超标住房的,须按本办法重新计算房价款,并在本办法印发之日起1年内补交差额房价款。一次性补交差额房价款确有困难的,可申请个人住房贷款;经房屋产权单位同意并签订协议后,可允许离退休人员采取分期付款的方式,分期付款期限不得超过3年,分期付款的利率按届时住房公积金贷款利率执行。
第二十一条 职工补交的差额房价款列入单位住房基金,存入售房收入专户,专项用于住房制度改革。
第二十二条 职工及其配偶申请承租或购买一套以上公有住房合并计算后面积超标,且其产权分属一个以上单位的,由其中建筑面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜。

五 附则
第二十三条 职工住房面积核定和未达标、超标处理的具体情况,应如实计入职工住房档案。
第二十四条 严肃房改纪律,加强监督检查。对不如实申报住房状况,隐瞒现住房情况和配偶住房情况,弄虚作假领取差额补贴或不按规定补缴超标房价款的个人,除令其退回差额补贴或补缴超标房价款外,根据情节轻重给予职工个人、住房情况证明机构及其负责人相应处罚,并追究有关人员和领导的责任。
第二十五条 本办法由国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局负责解释。
第二十六条 本办法自印发之日起施行。
附表:
在京中央和国家机关职工现住房
面积标准核定对照表
单位:建筑平方米
------------------------------------------------------------
|住房面积|住房控制
职 级 | |
| 标准 |面积标准
----------------------------------------|--------|--------
| 科级以下 | 60 | 70
|--------------------------------|--------|--------
|正副科级;25年(含25年) | |
| | 70 | 80
|以上工龄的科员、办事员 | |
国 家|--------------------------------|--------|--------
| 副处级 | 80 | 90
公务员|--------------------------------|--------|--------
| 处级 | 90 |105
|--------------------------------|--------|--------
| 副司(局)级 |105 |120
|--------------------------------|--------|--------
| 司(局)级 |120 |140
------|--------------------------------|--------|--------
|技术工人中的初、中级工和 | |
| | 60 | 70
|25年以下工龄的普通工人 | |
|--------------------------------|--------|--------
机关工|技术工人中的高级工、技师 | |
勤人员|和25年(含25年)以上工龄 | 70 | 80
|的初、中级工、普通工人 | |
|--------------------------------|--------|--------
| 技术工人中的高级技师 | 80 | 90
------------------------------------------------------------



  随着城市化进程的加快,拆迁工作大面积展开,因拆迁而带来的收益使出让方发现了其原有房屋的巨大升值潜力,出让方因而反悔,并以转让行为违反法律规定、房屋买卖协议无效为由,要求受让方返还房产。因此,宅基地上房屋买卖纠纷呈激增态势。农民宅基地上房屋的转让,系由权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。本文仅就宅基地上房屋买卖行为作较为粗浅的探讨。

  一、宅基地上房屋买卖的若干情形

  农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因,将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看,包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋,其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织,一般争议不大,进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上,主要形式表现在:

  1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式:有依据继承、赠与等行为取得的;有因农转非后仍继续持有的;有依据买卖协议取得的;有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的;也有转手卖给其他城市居民的。

  2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式:这种情况包括不同省份、市区之间,乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外,还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的;有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同,现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式,更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看,诉争房屋转让过程中及其后,宅基地使用权多以未发生改变为主,也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况,有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。

  由于现有法律规定不够完善,不够详尽,房屋土地管理行政机关又处于以不予核发证书为手段的消极管理状态,近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。

  二、外村农民购买本村宅基地上住房的效力

  关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题,房屋土地行政管理部门认为:根据的相关规定,是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为1999年《土地管理法》的第43条规定,该规定的内容为:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。

  关于如何理解这些规定的含义,普遍的观点认为:集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房,但不得出让、转让或出租,因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。

  当然,对此也有相反的观点。该观点认为:目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为,从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论,只是一种对法律规定的理解和引申,该结论并不准确。因此,不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义,并加以广泛适用。根据农村三级所有的所有权状态,村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡(镇)农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为,只要诉争土地的所有权人表示同意即可,严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。

  三、宅基地上房屋转让的审批权限

  1986年《土地管理法》第38条规定,“农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。”1999年修订后的《土地管理法》第62条则修改为:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准”。

  从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见,对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的,有经村委会盖章确认的,也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为,其效力是否相当,当事人则各执一词,意见不一。

  关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定,1986年及1999年《土地管理法》的不同规定,仅表述为农村村民建住宅用地,并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化,可以反映出来的倾向却是集体土地的管理趋向严格。

  四、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定

  对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用,农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定,而不是强制性效力规范,不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后,因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效,违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效,将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基,违反诚实信用的卖房者获益,而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失,卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任,而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。

  在我国房屋被赋予了很多社会意义,房屋不仅是居住场所,也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前,经过多年的经营,房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感,建立了较为稳定的社会关系,确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变,在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并支付了房款,很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此,需要认真审查房屋买卖的现实情况,包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。

  在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响,尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失,来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益,而恶意主张合同无效的情形,应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果,以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

  五、农村私有房屋买卖合同效力认定上应当注意的几个具体问题

  法官在认定农村私有房屋买卖合同效力上应该从以下角度出发,综合予以考虑:(1)法律、法规、部门规章和政策;(2)卖房人的现有居住条件;(3)该房产项下的土地使用权性质;(4)房产交付的实际情况;(5)房产的增值效应。正是基于以上各个方面的考虑,对于认定为无效的合同应该严格限制,即使认定为无效合同也应当同时应当符合以下要件:(1)不是同一个集体经济组织的成员;(2)没有办理任何的审批手续,包括房产证和土地使用权证中的任何一样;(3)土地使用权仍然属于集体经济组织所有,土地的性质没有任何的改变;(4)卖方没有自己的住处,如果不返还可能对出卖人的基本生存条件造成极大的影响。

  当然,在农村私有房屋买卖合同的效力认定上,由于存在着很多不同的情况,不可能一两个原则就能应对包罗万象的案件。因此,对一些特殊情况,还需要法官讲究审判策略,做到既合乎法律,又兼顾习俗和人情。具体而言:

  1、对于已经办理土地、房屋过户手续的合同。法律对于农村宅基地的转让实行的是严格限制的原则,结合转让的现实问题,如果行政机关已经办理了相关产权手续,应当视为行政机关已经批准了房屋和宅基地的转让,既然行政机关已经批准,那么也是应该认定该转让行为是合法有效的。但是现实中很多案件都是只办理了房产证或者土地证中的一个,对于只办理土地证件的案件,笔者认为房屋主要是建立在具有土地使用权的土地之上的,土地使用权是房屋所有权的基础,没有土地使用权何来的房屋所有权,既然行政机关已经批准了购买者具有了该土地的使用权,因此应该认定买卖合同是有效的,在可以办理房屋所有权证的情况下可以进一步去完善相关手续。对于只办理房屋所有权证的情况,因为买房人对于该房产项下的土地没有使用权,也没有得到相关审批机关的审批,因此可以认定无效,否则就会损害集体对于该土地的使用权,损害第三人的合法权益。

  2、对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为,因为集体成员本身就是该集体的一员,对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有,因此不应该使用《中华人民共和国物权法》的相关规定,只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为,都应该认定买卖合同有效。在该类案件的纠纷中有人主张对于买房人如果已经有一套房屋,根据土地管理法规定的一户只能有一处宅基地的相关规定,认为再次购买是违反了法律的强制性规定,应该认定该买卖行为无效。笔者认为该观点是不正确的,土地管理法规定的仅仅是集体经济组织成员只能申请一处宅基地,不能申请两处以上的宅基地,而没有说明一户不能拥有两处以上的宅基地,如果不允许拥有两处以上的宅基地,那么就不能解决农民死后房屋的继承问题,因此该观点是不正确的。

  3、对于原来属于集体经济组织的土地现在已经变为国有土地的房屋买卖合同效力问题,因为制约房屋买卖合同效力的问题主要是由土地的使用权性质决定的,农村的宅基地使用权主要是通过审批的方式取得的,农民支付的相关费用很少,被认为是国家给予农民的一项福利政策,因此具有一定的专有性和独享性。如果土地的性质已经改变,不属于集体经济组织所有了,该专有性和独享性也就不复存在了,制约合同无效的根本问题已经解决了,因此应该允许自由交易。对于发生在土地性质改变以前的买卖行为应该怎么处理,有人认为合同无效应该自始无效,不能因为后来客观事实的改变而改变合同的效力问题,签订合同时只要无效,不管以后怎么变化该合同还是无效的。笔者也不同意该观点,司法实践中,最高人民法院通过许多的司法解释对该类合同进行了相应的规定,都是规定在法院法庭辩论终结之前只要补办了相应的手续都会认定合同有效,因此对于该类买卖合同,因为土地的性质已经发生变化,制约无效的客观原因已经不存在了,所以也不能认定该买卖行为是无效的。实践中不少法院处理的同类案件时也是采取同样方式做出的判决,取得了不错的司法和社会效果。

  4、对于原来属于同一个集体经济组织的买房者购买民房后户口转变为城镇户口或者变成另外一个集体经济组织成员,其买卖房屋的合同效力如何认定?因为原来属于同一个集体经济组织成员,他们之间的买卖行为是合法有效的,不能因为户口的变化而改变合同的效力,否则城镇户口的居民也就根本无法解决继承农村父母的房产问题了。


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