关于《药品经营质量管理规范》认证有关问题的通知

上一篇: 天津市展览展销治安保卫工作规定（2004年修正）
下一篇: 铁路建筑施工企业百元产值工资含量包干办法

从外墙广告相邻纠纷案浅析区分所有建筑物的专用使用权


一、案情
A市某路57号第6、7层非住宅房屋原系新达公司购买所有。1997年11月，新达公司与新隆公司订立《外墙使用协议》，约定新达公司将57号房屋7层临街面外墙提供新隆公司修建广告牌，其广告牌的收益归新隆所有，使用期为12年。1997年12月，新达公司向农业银行贷款，将上述57号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。1998年9月，因新隆公司不能偿还A市商业银行贷款，遂将57号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给A市商业银行，该抵偿得到新达公司的认可。2000年11月，A市商业银行与星辰公司订立《户外广告媒体转让协议》，约定将57号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后，星辰公司即在该外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户。2001年1月，因新达公司不能归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的57号第6、7层房屋抵偿给农业银行。2001年8月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。2004年5月，A市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。2004年8月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。
二、案件判决要旨
法院经审理认为，A市某路57号第6、7层房屋已由农业银行取得两证，故依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。相邻关系的主体，既可以是所有权人，也可以是非所有权人。故农业银行作为案件的诉讼主体是适格的。星辰公司的广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户，已严重影响了该层房屋的采光和通风，且《房屋安全性鉴定报告》中也载明广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患。另星辰公司亦未能举示外墙使用已获全体业主许可的相关证据。农业银行要求星辰公司立即拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，理由正当。遂判决星辰公司立即将悬挂的外墙广告牌全部拆除，恢复原状。
三、案件所涉及的外墙设置广告之权利实质为区分所有建筑物上的共有部分的专用使用权。
1、A市某路57号房屋系区分所有建筑物
A市某路57号房屋系一栋楼房，该楼房被修建划分为数个具有独立使用价值的部分，如第几层的第几号房，这些部分被数个不同的所有权人分别所有，并在房屋行政管理机关予以单独分别登记。这种在结构上可以被区分为数个具有构造上和使用上的独立部分，且区分部分由不同所有人所有的建筑物被称为区分所有建筑物。区分所有建筑物包括专有部分和共有部分，独立使用并被登记的部分即是专有部分，除此专有部分外共用的部分即为共有部分，共有部分是基于为了成就专有部分的功用而存在，没有专有、共有区分的建筑物不是区分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有权人对建筑物不分部分针对建筑物全部的共有，如数个继承人对一套房屋的共有，该房屋则不为区分所有建筑物。案件涉及的57号楼房中楼梯、屋顶、电梯、外墙、门厅、楼道等均属于该区分所有建筑物的共有部分，而楼内的成套房屋则属专有部分。
2、专用使用权是对区分建筑物共有部分设置的专用权利
区分所有建筑物的共有部分虽为全体区分所有权人共同所有，但往往区分所有权人或第三人为了尽量发挥其效益对一些特定的共有部分设置专用使用权。如在楼道的墙壁安置电视广告、电梯的箱壁上设置广告牌等等，这都是在作为共有部分的楼道上、电梯上设置了专用使用权，即广告发布者在约定的范围内享有对楼道墙壁、电梯箱壁特定部分的专用使用权。案件中在6、7层外墙发布广告就是在该区分所有建筑物的作为共有部分的外墙上设置专用使用权。
四、案件中57号楼房6、7层外墙的专用使用权的取得需经全体区分所有权人即全体业主按法定方式设定
共有部分因共有之属性，按共有之法理需由全体区分所有权人共同表示设定专用使用权，否则即为侵权。现一般有两种方式设定专用使用权，一为依现行《物业管理管理条例》之规定，可由全体业主经业主大会程序在公约或特定事项的决定中设定,如公约规定屋顶设置专用使用用于发布广告，收益用于房屋修缮；二为开发商（房屋出卖人）在出售房屋时在预售（买卖）合同中约定，如预售合同约定顶层业主对屋顶的专用使用，但此方式应受相关条件限制。新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，属侵犯其它业主之权利，故其未能取得合法之外墙专用使用权，此专用使用的后续受让人，包括A市商业银行、星辰公司亦不能享有该专用使用权，后续受让人亦不得以此受让对抗其他业主。
五、专用使用权应受相邻权存在的限制
区分所有建筑物的相邻关系不同于通常的建筑物相邻关系，通常相邻关系发生在独立的单独所有权建筑物之间，而区分建筑物相邻关系既包括专有部分之间的相邻，如楼上与楼下业主之间的相邻，也包括专有与共有之间的相邻，如底层业主与楼外空地的相邻。专用使用权的设定除法定或约定外不得损害专有部分的功用和共有部分的基本功用。专有部分是区分所有建筑物存在的核心基础，各业主因对专有部分功用的需求而汇集一起才产生共有，如房屋买受人因对房屋功用的需求从而购房才与其他业主共有建筑物的共有部分,故对共有部分设定专用使用权需以不损及业主专有部分功用为前提。即使经法定程序方式取得专用使用权设置广告，除经特定业主许可外，亦不能侵犯特定业主专有部分的采光、通风等权利。另在共有部分设定专用使用亦不能影响共有部分的基本功用，此基本功用即指为满足各业主使用其专有部分而存在的功用，如楼道设置广告体积过大或灯光过强，损及行人行走。案件中的外墙广告经鉴定已危及房屋及行人安全，房屋安全即为全体业主的必需功用。故即使星辰公司合法取得外墙的专用使用权，该专用使用权因侵犯其他业主的安全方面相邻权益亦不得享有行使，只有在不违反法律强制性规定的条件下得到全体或特定业主的许可才能享有行使，如广告既保障了安全又得到了被妨害的业主的同意，该业主自愿放弃采光、通风之权利，方可行使专用使用权。
六、专用使用权的转移可适用“买卖不破租赁”的类似原理
案件中农业银行诉称广告侵犯其采光、通风等相邻权，因农业银行系该外墙专用使用的设置方新达公司的受让人，对其请求权的考察又不尽与其他业主相同。因为若假定新达公司设定专用使用权设置广告系按法定程序方式取得，例如已得到全体业主同意，新达公司亦是该广告妨害相邻权益的对象，则表明其自愿放弃采光、通风等相邻效益，后将取得期限内的专用使用权让与他人行使，之后再将房屋抵押与银行，银行因实现抵押权取得房屋所有权，此时银行不得以相邻权受损为由排除专用使用权，使用人仍得在合同期限之内享有专用使用权。此类似于买卖不破租赁之原理，此是对债权实施物权化的保护。另最高人民法院关于适用担保法的司法解释亦规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”此可借鉴类推适用。若案件的外墙专用使用权系合法设定，虽此专用使用权损及了银行的相邻权，但系设定在先，故银行无权仅基于未经其同意而请求排除。
案件经审理判决排除妨害，是基于新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，其未能取得合法之外墙专用使用权，该权利不受保护。另亦基于案件中的外墙广告危及房屋安全，该专用使用侵犯全体业主的安全方面相邻权益亦不得行使，从而判决排除妨害。


（重庆市渝中区人民法院 谢侃）



河北省邢台市人民政府办公室


邢台市人民政府办公室关于印发《邢台市市级财政投资评审管理暂行办法》的通知

邢政办〔2008〕3号







各县（市、区）人民政府，高开区、大曹庄管委会，市政府各部门（单位）：
《邢台市市级财政投资评审管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。



二○○八年四月二日

邢台市市级财政投资评审管理暂行办法

第一条 为切实履行财政监督管理职能，强化财政支出预算管理，规范财政投资评审行为，进一步提高财政资金使用效益，依据《中华人民共和国预算法》有关规定，参照财政部《财政投资评审管理暂行规定》和河北省财政厅《河北省省级财政投资项目评审管理办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 财政投资评审是财政职能的重要组成部分，是财政部门对财政性资金投资项目的工程概算、预算和竣工决(结)算进行评估与审查，以及对财政投资项目管理情况进行专项检查的行为。财政投资评审工作由财政投资评审机构负责组织实施。
第三条 财政投资评审的范围：
(一)财政预算内各项资金安排的建设项目；
(二)政府性基金安排的建设项目；
(三)财政管理的预算外资金安排的建设项目；
(四)政府性融资安排的建设项目；
(五)其他财政性资金安排的项目支出；
(六)对财政性资金项目的专项检查和绩效评价。
第四条 财政投资评审的内容：
(一)项目基本建设程序和基本建设管理制度执行情况；
(二)项目招标最高限价以及项目招标的合规性；
(三)项目概算、预算、竣工决(结)算；
(四)建设项目财政性资金的使用、管理情况；
(五)项目概、预算执行情况以及与工程造价相关的其他情况；
(六)对财政性资金项目进行的专项检查；
(七)需要评审的其他业务。
第五条 经财政投资评审机构审核认定的工程概算作为安排项目投资计划和财政预算资金的依据。对于在建项目工程概算超支、需要安排财政资金追加投资的，要经财政投资评审中心审查，并落实财政资金来源后，方可追加投资。
第六条 经财政投资评审机构审核认定的工程预算，其工程预算审核结论书作为确定项目投资额、调整项目投资计划、编制工程招标最高限价、组织招投标、签订工程合同、拨付工程款、审核工程竣工决算以及实施工程建设资金管理和监督的重要依据。
第七条 经财政投资评审机构审核认定的工程决（结）算，其工程决（结）算审核结论书作为办理工程价款结算、项目投资财务决算、资产交付使用的依据。
第八条 市本级投资额在15万元以上的政府性投融资项目和财政性资金安排的其它项目支出（主要包括建筑物及基础设施购建、专项购置、大型修缮、大型活动、科技研究及开发、信息网络购建与维护、专项业务费支出项目等）必须经过评审，概算或预算未经评审的，财政部门不予安排预算支出和办理拨款；已竣工项目，其决（结）算未经评审的，建设单位不得办理工程价款结算，政府有关部门不予办理财务竣工决算批复及资产交付手续。
第九条 经财政投资评审后，项目建设单位擅自改变建设内容、提高建设标准、扩大投资规模的，由此增加的投资，财政部门不予拨款；情节严重的，停止工程建设资金的拨付；项目建设单位转移、挪用项目建设资金，或弄虚作假进行招标工程的，责令其限期追回投资；造成经济损失的，有关部门应当追究直接责任人的行政责任；触犯刑律的，移交司法机关依法追究法律责任。
第十条 财政投资评审的方式：
(一)对项目概、预、决(结)算进行全过程评审；
(二)对项目概、预、决(结)算单项评审；
(三)对财政性资金项目的专项检查；
(四)对财政投资项目进行绩效评价。
第十一条 财政投资评审机构开展财政投资评审的程序：
(一)向项目建设单位调取评审所需的资料并对建设单位提供的资料进行初审；
(二)进入建设项目现场踏勘，调查、核实建设项目的基本情况；
(三)对建设项目的内容按有关标准、定额、规定逐项进行评审，确定合理的工程造价；
(四)审查项目建设单位的财务、资金管理使用状况；
(五)对评审过程中发现的问题，向项目建设单位进行核实、取证；
(六)向项目建设单位出具建设项目投资评审结论，项目建设单位应对评审结论提出书面意见；
(七)根据评审结论和项目建设单位意见出具评审报告；
(八)按规定向财政部门报送评审报告。
第十二条 对财政投资评审机构的要求：
(一)应组织专业人员依法开展评审工作，对评审结论的真实性、准确性负责；
(二)应在规定时间内出具评审报告。评审报告的主要内容有：项目概况、评审依据、评审范围、评审程序、评审内容、评审结论及其他需要说明的问题。其中评审结论的内容主要包括：
1.该项目是否符合基本建设程序；
2.该项目是否符合项目法人制、招投标制、合同制和工程监理制等基本建设管理制度；
3.该项目是否严格执行基本建设财务会计制度；
4.确定建设项目的投资额。对建设项目概、预、决(结)算投资的审减(增)投资额，应说明审减(增)的原因。
(三)项目评审完毕后，财政投资评审机构向有关领导或部门提交评审报告，其最终处理结果应抄送财政投资评审机构；
（四）不得向项目建设单位收取任何费用。评审费用由财政部门列入年度预算；
(五)应建立严格的项目档案管理制度，完整、准确、真实地反映和记录项目评审情况，做好各类资料的归集、存档和保管工作。
第十三条 项目建设单位在接受财政投资评审机构对其建设项目进行评审的过程中，应当履行下列义务：
(一)应向财政投资评审机构提供投资评审所需相关资料，并对所提供资料的真实性、合法性、完整性负责；
(二)对评审中涉及需要核实或取证的问题，应积极配合，不得拒绝、隐匿或提供虚假资料；
(三)对于财政投资评审机构出具的建设项目投资评审结论，项目建设单位应在收到之日起5个工作日内签署意见，并由项目建设单位负责人和项目建设单位签字盖章；逾期不签署意见，则视同同意评审结论；
(四)项目建设单位应积极配合财政投资评审机构开展评审工作，对拒不配合或阻挠财政投资评审工作的，财政部门将予以通报批评，并根据情况暂缓下达基本建设预算或暂停拨付财政资金。
第十四条 预（概）算、决（结）算编制应科学、合理，对审减率超过30%以上的项目，财政部门在编制预算时将暂缓安排。
第十五条 工程竣工决算之前，财政部门拨付的工程款应控制在预算总价的80％之内,建设单位支付给施工单位的工程款,应控制在预算总价的75％之内，其余部分待按规定办理竣工决算后进行清算。
第十六条 经评审后核减的项目工程款,由财政部门扣减或收回,并同时通知项目建设单位。项目建设单位必须执行扣减指标。
第十七条 评审机构及其工作人员应秉公评审、廉洁自律。发现财政投资评审机构的工作人员及所聘专业技术人员,不按规定进行评审,出具虚假评审报告等违法违纪行为的,依法进行处理。
第十八条 本办法由市财政局负责解释。
第十九条 本办法自公布之日起实施。