全国人民代表大会常务委员会组成人员守则

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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


　　“人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题，但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

　　请看实例：甲为贪图享乐的无业游民，手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花，甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙，租期20年，租金40万。后甲又将该房卖给了丙，价款40万，办理了过户手续。这样，甲仅拿出一套价值40万的房子，却得到了80万的收益，真是绝顶聪明的“高手”啊！问题是，根据“买卖不破租赁”的法律规则，乙的承租权受到法律保护，丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙，对丙构成了无情的欺诈！

　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则，房屋租赁合同不仅具有债权效力，更具有了物权效力！

　　丙有了房屋的所有权，却不能对其使用，此时丙极为懊恼，欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择：一是起诉甲违约，要求甲赔偿损失；二是起诉甲构成欺诈，要求解除合同，返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道，而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”，甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息！

　　因甲的欺诈，丙蒙受重大损失。有人可能会说，丙太傻，这么一大笔交易，请个律师把把关就不会被骗了。实际上，丙买房过程中有律师的全程陪同！问题是，甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示，即使是律师也无从查知！

　　《城市房地产管理法》第54条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力，造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记，从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子，屡屡欺诈得手。

　　笔者认为，规避此欺诈的一个可行方案是：通过立法，将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力，而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来，要想取得物权效力，使用“买卖不破租赁”规则，就必须对房屋租赁合同进行登记；而没有经过登记，则仅具有对内效力即债权效力，不具有对外效力，不能适用“买卖不破租赁”规则。这样，消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况，从而有效避免此类欺诈的发生。


广东省广州市人民政府


广州市公民义务献血工作管理办法
广州市人民政府



第一条 根据国发［1978］242号《国务院批准卫生部关于加强输血工作的请示报告》的精神，结合我市实际情况，特制定本办法。
第二条 广州地区辖内公民，男性二十至五十周岁、女性二十至四十五周岁的身体健康者，均应履行献血义务。
第三条 广州市公民义务献血委员会是我市公民义务献血管理领导机构，下设办公室（以下简称“市血办”），负责制订本市公民义务献血规划。每年下达献血任务并督促检查完成情况。
各区、县公民义务献血管理工作由所在地的公民义务献血委员会或领导小组负责。
各部门、各单位应有一名领导分管公民义务献血工作，负责组织完成本部门、本单位的献血任务。
各宣传、新闻、文化单位应配合做好公民义务献血宣传教育工作。
各级红十字会应协助各单位做好献血宣传，组织动员和有关输血工作，凡符合献血条件的会员，应带头参加献血。
第四条 广州市中心血站（下简称“市血站”）负责管理血源、组织采血，保证医疗和战备储备等用血的需要，完成献血计划；负责供应医院用血，开展血液成份疗法和血液综合利用，力求计划用血，合理用血，节约用血；负责对广州地区的血源（包括个体献血源）实行“三统一”管
理，即统一管理血源、统一采血、统一供血。各医院不准私自组织外出采血或接受献血。
第五条 凡驻穗各级机关、团体、企、事业单位，学校、医院及农牧场等（包括中央、省驻穗单位和区、街、镇、乡属单位），每年按本单位职工总人数（包括正式工和合同制职工）2％参加献血（或负责完成相应数目的献血量）。大专院校学生及驻穗部队（含武警部队）的指战员，
应按每年不低于总人数5％参加献血。
第六条 凡从事高空、高温、接触有毒物质和残疾人为主的厂矿及企、事业单位，凭上级主管部门的证明，每年可按职工总数1％献血任务计算，也可按职工总数缴纳血液管理费。
第七条 市属各区县城镇个体户和农业户，每年按适龄献血人员总数2％完成献血任务。
第八条 献血者应进行体格检查和血液检验；每次献血量以二百毫升为宜，最多不超过四百毫升，两次献血时间间隔不得少于四个月。
第九条 献血者献血后，由市血站给予公假证明（两天）和一次性的营养补助费。
凡自愿无偿献血者，可计入所在单位的献血指标内，由市血办发给《自愿无偿献血卡》，除按规定给予奖励外，还可享受本办法第十二条的待遇。
第十条 凡已完成当年献血任务的单位，凭上一级单位证明职工总数的公函，到市血办领取《光荣完成公民义务献血任务证》（下称献血证），献血证从发证之日起，一年内有效。如当年未完成献血任务的单位，其献血指标需累加在下一年度任务中完成。
第十一条 凡领取献血证的单位和个人，本单位病人或献血者供养的直系亲属因病用血时，可凭献血证和病人身份的证件，由医院视病情需要和血源情况优先供血。
第十二条 凡自愿无偿献血者，本人及其直系家属因病需要用血时，可凭自愿无偿献血卡和病人身份证件，由供血单位优先免费供应与无偿献血等量的血液或血液成份。
第十三条 荣军、烈属、五保户、享受保健范围的干部、外地来市或外宾、华侨、港、澳、台同胞的病人用血，可凭本人身份证明供血。凡由民政部门代管的离（退）休人员，凭医院填发的《用血申请表》一式二份，经民政部门加具意见、证明病人身份后，到市血办审批供血。
第十四条 对部份完成献血任务的单位职工及其供养的直系家属，因病用血时，需到市血站领取《公民义务献血的体检、献血、用血情况登记表》，由市血站凭登记表按其已献血量酌情供血，原则上供血量不超过已献血量，如病情需要超量供血时，需交纳用血基金。
第十五条 对未完成献血任务的单位职工及其供养的直系亲属，因病用血时，可临时组织职工或家属献血、或以缴纳用血基金办法解决。
第十六条 凡急救抢救用血，医院应先供血，但病人所在工作单位须在病人用血之日起三天内到市血办补办申请用血审批手续。逾期不办理手续者，由医院按病人用血量收取“滞纳金”，作为公民义务献血基金。
第十七条 市中心血站或各级医院应加强供血的管理，做好每年供血和用血计划的协调工作，严格执行各项用血规定。
对有献血证单位的病人用血，应认真审查献血证的有效期和病人身份证明。
对无献血证单位的病人用血，除急疹抢救先用血后补办手续外，均应先办好用血手续，方可用血。
第十八条 病人用血申请，需经主治医师批准，并大力推广成份输血，开展一血多用的血液综合利用。
第十九条 对执行本办法和献血工作中取得显著成绩的单位和个人，由市血办给予精神或物质奖励。
第二十条 严禁弄虚作假、冒名顶替用血，一经发现，市血办有权视情节轻重给予通报批评或没收献血证的处理。
第二十一条 各单位要把公民义务献血任务的完成情况，作为评定精神文明建设先进单位的条件之一；对未完成献血任务的单位主管领导、专（兼）职工作人员或违反本办法有关规定的个人，也应作为当年评先奖励的考察条件。
对本办法的执行的情况，每年由广州市卫生局检查一次并报广州市人民政府批准后，通报全市。
第二十二条 本办法的实施细则由广州市公民义务献血委员会制订。
第二十三条 本办法由的广州市卫生局负责解释。
第二十四条 本办法自颁布之日起施行。如本市过去有关规定与本办法不符的，执行本办法。




1988年9月14日