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黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市人民政府令
　（第２８号）


　　《哈尔滨市住宅物业管理办法》，已经市人民政府１９９８年１２月２９日第２７次常务会议通过，现予发布，自１９９９年２月１日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　曹广亮
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九九年一月二十二日


　　　　　　　　　　　　哈尔滨市住宅物业管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了规范住宅物业的使用、维修和其它管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。


　　第二条　本办法适用于本市规划区域内的住宅物业管理。


　　第三条　本办法所称住宅物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。
　　本办法所称业主，是指住宅的所有权人。
　　本办法所称使用人，是指住宅的承租人和实际使用物业的其他人。
　　本办法所称物业管理企业，是指具备资质条件，取得营业执照，受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。


　　第四条　物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。


　　第五条　市房产管理部门（以下简称市房产部门），是本市物业管理的政府行政主管部门，负责组织实施本办法。
　　有关管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
　　街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

第二章　业主自治管理





　　第六条　业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
　　一个物业管理区域成立一个业主委员会。
　　物业管理区域的范围，由市房产部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。


　　第七条　业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会应当由业主担任。
　　一个物业管理区域内，具备下列情况之一的，市房产部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
　　（一）公有住宅出售建筑面积达３０％以上；
　　（二）新建商品住宅入住率达到６０％以上；
　　（三）住宅出售已满两年。


　　第八条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
　　业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。
　　业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经１５％以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
　　业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。


　　第九条　业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会委员；
　　（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
　　（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
　　（四）决定物业管理的其它重大事项。


　　第十条　业主委员会应当自选举产生之日起１５日内，持下列文件向市房产部门备案：
　　（一）业主委员会委员名单；
　　（二）业主委员会章程。


　　第十一条　业主委员会根据物业管理区域的规模，由９人至１５人的单数组成。
　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
　　业主委员会每届任期３年。


　　第十二条　业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
　　（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
　　（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
　　（三）依照本办法负责对维修基金的使用和管理；
　　（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
　　（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
　　（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
　　（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其它职责。
　　业主委员会应当定期召开会议，会议应当有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。


　　第十三条　住宅出售单位应当按规定的比例提供物业管理区域必需的物业管理服务用房。建筑面积１０万平方米以下（含１０万平方米）的，按总建筑面积０．７％的比例提供，建筑面积１０万平方米以上的，按总建筑面积０．５％的比例提供。公有住宅出售单位按售房款的５％的比例提供资金，用于购买物业管理服务用房。
　　由政府集中组织开发建设的，物业管理服务用房的产权归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用；其他开发建设单位建设的，物业管理服务用房的建筑费用已列入商品房成本的，产权归全体业主所有，业主委员会管理，物业管理企业使用；公用住宅出售单位按售房款５％的比例提供资金，用于购买的物业管理服务用房的产权，归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用。
　　物业管理企业通过与业主委员会签订租赁合同，租赁使用物业管理服务用房。物业管理服务用房的收益用于该房屋的维修和补充物业维修费用。


　　第十四条　业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力，使用人应当遵守业主公约。
　　业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
　　业主委员会应当自业主公约生效之日起１５日内，将业主公约报市房产部门备案。
　　业主公约示范文本由市房产部门制订。


　　第十五条　业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具体约束力。
　　业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章　物业管理服务





　　第十六条　从事物业管理的企业应当按照规定，向市房产部门申请物业管理资质证书。
　　市房产部门应当按国家有关规定对物业管理企业进行资质审查，对符合条件的物业管理企业核发物业管理资质等级证书。市工商部门对于经过资质审查并获得资质等级证书的物业管理企业核发《企业法人营业执照》。


　　第十七条　业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
　　物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
　　物业管理服务合同应当载明下列主要内容：
　　（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
　　（二）物业管理区域的范围和管理项目；
　　（三）物业管理服务的事项；
　　（四）物业管理服务的要求和标准；
　　（五）物业管理服务的费用；
　　（六）物业管理服务的期限；
　　（七）违约责任；
　　（八）合同终止和解除的约定；
　　（九）当事人双方约定的其他事项。
　　物业管理服务合同的期限为３年。
　　物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起１５日内，将物业管理服务合同报市房产部门备案。


　　第十八条　物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项；
　　（一）住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
　　（二）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；
　　（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；
　　（四）保洁服务；
　　（五）保安服务；
　　（六）物业维修、更新费用的财务管理；
　　（七）物业档案资料的保管；
　　（八）其它物业管理服务事项。


　　第十九条　物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列规定实施：
　　（一）按照有关规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
　　（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
　　（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
　　（四）发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
　　（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
　　（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
　　（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；
　　（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
　　（九）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
　　（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其它管理服务事项。
　　除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。


　　第二十条　物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。


　　第二十一条　物业管理收费包括下列项目：
　　（一）维修费，用于共用部位、共用设备、公共设施等的使用管理、维修和更新；
　　（二）服务费，用于保安、保洁等项服务；
　　（三）房屋设备运行费，用于电梯、水泵、供暖等房屋设备的运行、服务；
　　（四）管理费，用于档案材料的保管、物业费用的财务管理。
　　以上费用，有规定的，从其规定；没有规定的，物价部门会同房产部门另行规定，双方特约服务收费按照合同约定收取。


　　第二十二条　物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其它任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
　　未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行收取服务费的，业主或者使用人可以不支付。


　　第二十三条　物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的１０日内，向业主委员会办理下列事项，并报市房产部门备案：
　　（一）对预收的物业管理服务费用核实结算，多收的部分予以退还；
　　（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
　　（三）移交物业管理服务用的房屋、场地和其它财物。

第四章　物业的使用





　　第二十四条　业主、使用人应当遵守法律、法规、规章的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。


　　第二十五条　业主、使用人应当禁止下列行为：
　　（一）擅自改变房屋的结构、外立面、内部平面布局、用途、随意凿洞、拆换门窗和私建滥建；
　　（二）乱抛、乱堆、乱倒垃圾杂物和在建筑物上随意搭挂、张贴、写画；
　　（三）践踏绿地，占用场地、小区道路、自行车棚、停车场或者其它共用设施；
　　（四）损坏、涂划园林雕塑；
　　（五）随意停放自行车和其它车辆；
　　（六）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物质，排放有毒、有害物质；
　　（七）聚众喧闹；
　　（八）私设摊点或者从事影响居民正常生活的经营活动；
　　（九）法律、法规、规章禁止的其它行为。


　　第二十六条　业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
　　物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本办法第二十五条规定的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并报有关行政管理部门依法处理。


　　第二十七条　供水、排水、供电、供气、供热、电信等部门，在已实施物业管理范围内进行专业施工，应当事先通知物业管理企业，并负责恢复原状；造成损失的，应当按照规定予以赔偿。


　　第二十八条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用，所得费用列入物业维修费。


　　第二十九条　物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理，按照有关规定执行。


　　第三十条　业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
　　住宅转让合同或者租赁合同签订之日起１０日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第五章　物业的维修





　　第三十一条　商品住房和公有住房出售后，应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专项用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
　　商品住房在销售时，购房者应当按购房款２－３％的比例向售房单位缴交维修基金，由售房单位代为收取，属全体业主所有，不计入住宅销售收入。
　　公有住房出售后，由售房单位按售房款２５％提取维修基金；购房者个人按购房款２％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金使用按有关规定执行。


　　第三十二条　维修基金不足时，由物业管理区域内的全体业主按照业主委员会的决定或者按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。
　　住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
　　房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，业主应及时改造维修。拒不改造维修的，业主委员会授权物业管理企业进行维修，费用由业主承担。


　　第三十三条　新建住宅在物业移交时，开发建设单位应当向业主委员会移交或由物业管理企业代收后向业主委员会移交下列资料：
　　（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
　　（三）地下管网竣工图；
　　（四）庭院规划设计平面图；
　　（五）其它有关资料。

第六章　前期物业管理





　　第三十四条　本办法所称前期物业管理，是指住宅入住后至业主委员会成立前的物业管理。


　　第三十五条　新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报市房产部门备案。
　　新建商品住宅出售单位与住宅购买人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
　　住宅使用公约不得与法律、法规、规章相抵触。


　　第三十六条　新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。


　　第三十七条　新建商品住宅出售单位，应当按照国家和本市规定的保修期限和保修范围，承担住宅的保修责任。


　　第三十八条　自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和购买人按照住宅转让合同的约定承担。


　　第三十九条　新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅购买人收取任何费用。


　　第四十条　住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。
　　前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时终止。


　　第四十一条　公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。


　　第四十二条　前期物业管理适用本办法第二章以外的各章规定。

第七章　法律责任





　　第四十三条　业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
　　业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用３‰的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
　　物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。


　　第四十四条　业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，市房产部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。　


　　第四十五条　违反本办法下列规定，由市房产部门责令改正，按照下列规定予以处罚：
　　（一）违反本办法第十六条一款、第十九条、第二十条、第二十六条二款规定的，处以５００元以上３０００元以下的罚款。
　　（二）违反本办法第二十五条、第二十六条第一款、第二十八条规定的，处以５００元以上２０００元以下的罚款。
　　（三）违反本办法第三十三条、第三十五条、第三十六条规定的，处以２０００元以上５０００元以下的罚款。


　　第四十六条　物业管理企业违反本办法情节严重的，市房产部门可以作出降低资质等级的处理，直到收缴资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。


　　第四十七条　市房产部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第四十八条　对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。


　　第四十九条　罚没票据的使用和对罚款的处理，按照国家和省的有关规定执行。

第八章　附则




　　第五十条　本办法中一些专业用语的含义：
　　（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面、屋面、地面等部位；
　　（二）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及总管以外的供水、排水、散热器、燃气管道（含户表）、电线（含户表）等设备；
　　（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用门厅、楼梯门、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、层面等部位；
　　（四）共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、锅炉及附属设备管网、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；
　　（五）公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、锅炉房、照明路灯、给水、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；
　　（六）房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。


　　第五十一条　本市规划区域内非住宅的物业管理和县（市）住宅物业管理，参照本办法执行。


　　第五十二条　本办法自１９９９年２月１日起施行。

　　　　　　　　　　　　　简述性变态杀人中变态心理产生的原因

　　　　　　　　　　　　　　　北安市人民法院 刘成江

近年来，我国相继发生了多起性变态杀人案件，如内蒙古乌兰察布赵志红系列强奸杀人案、广州罗树标系列强奸杀人案、甘肃省白银市系列变态杀人案、辽宁杨洪军系列强奸杀人案等等。这些案件的犯罪行为人以其魔鬼般的连环强奸杀人行为，不仅仅让一个个鲜活的生命稍纵即逝，同时也让公众留下了挥之不去的血色记忆。犯罪行为人在侵害被害人生命和尊严的同时，还对其身体器官进行肆意摧残，犯罪场面血腥残暴，这给人们心理造成极大的恐慌，一定程度引起了社会恐慌和法律秩序的震动，他们的社会危害性和影响力远远超过一般的严重暴力犯罪案件。
性变态杀人案件是杀人犯罪案件的一种犯罪形式，是指犯罪行为人在性变态心理的驱使下实施的一种非法剥夺他人生命的行为，它属于一种严重暴力犯罪，这类案件的犯罪行为人俗称为“色情杀人狂”或 “变态色情狂”。［1］在性变态杀人犯罪案件中，犯罪行为人不是通过一般正常人的性行为方式或性行为对象满足自身欲望，而正是通过强奸、杀人、残害被害人尸体或性征部位的器官等虐杀被害人的方式激起性兴奋、满足性欲望。
由于性变态杀人案件的犯罪行为人的心理和行为既不同于正常人，也不同于普通刑事犯罪案件的犯罪行为人，他们有着特殊的心理和行为特点，同时也有着特殊的成长经历，有着双重人格和心理障碍，所以性变态杀人案件相对于普通刑事犯罪案件而言有特殊的犯罪特点，这需要公安机关的侦查部门采用特殊的手段和方法去侦破和防范。
性变态杀人案件之所以与一般的刑事犯罪案件有所不同，关键在于犯罪行为人的心理发生了变异，产生了一种变态心理，它深受现实社会背景和家庭环境的影响。除了遗传等生物学因素外，［2］犯罪行为人还因灰色童年、青春发育期心理障碍、婚姻感情挫折、夫妻性生活不和谐、性功能障碍以及黄色文化、舆论媒介的影响和政治生活上的打击所产生的人格障碍等等原因而产生变态心理。有些犯罪行为人儿童时期性变态心理的倾向就有所表现，在成年或者成家之后性变态杀人意识越来越明显，并开始大胆实施。有些犯罪行为人因在成家之后夫妻性生活不和谐产生外出寻找满足性欲的对象进行变态性行为的想法；有些犯罪行为人成年后因受到某种打击产生仇恨畸形性变态心理。
性变态杀人案件作为一种特殊的刑事犯罪案件形式，有着特殊的犯罪特点。即选择侵害对象的相对性；犯罪行为的隐蔽性、连续性；作案手法的相似性、习惯性和犯罪手段的残忍性等特点。因此，不仅要打破常规，利用现代科技手段加快侦破案件；完善相关立法，消除各种影响变态心理的诱因；加强社区建设，对特殊人群进行心理干预和心理矫治，多角度、多层次进行防范疏导。
参考文献：
［1］ 赵桂芬，郝宏奎。 性变态系列杀人犯罪行为人的心理特征 ［J］。 公安研究，2002 （1） .
［2］ 宋胜尊，李向玉。 对三十例残害女性系列杀人案的实证分析 ［J］。 四川警察学院学报，2009 （1） .