江苏省粮食局关于印发《江苏省粮食行业（系统）安全生产监管责任制》的通知

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离婚之房屋所有权归属一二谈

蒋友成、曲刚


　　随着社会的迅猛发展，我国离婚案件数量不断上升，从而引发关于婚前、婚后财产分割问题大量出现，本文主要从婚姻存续期间来论述夫妻双方之间房屋所有权归属问题，即一方婚前一次性付款购买房屋，婚后取得房产证及一方婚前贷款购买房屋并取得产权证婚后双方共同还款的房屋所有权归属问题。

一、夫妻共同财产的界定

　　夫妻共同财产是指夫妻双方或一方在婚姻存续期间所得，除法律另有规定或另有约定之外，归夫妻双方共同所有 财产。
　　其具有如下特征：1、共同所有权的主体只能是合法有效的婚姻关系，无效婚姻、被撤销的婚姻及未婚同居关系的男女双方不能成为其主体。2、共同财产的来源，包括夫妻双方或一方在婚姻存续期间的所得财产，但法律另有规定或夫妻双方另有约定的除外。3、夫妻共有财产的取得的范围只能是婚后取得。夫妻一方的婚前财产属于一方所有的个人财产，因此不属于双方共同财产。《婚姻法》第十八条明确规定了夫妻一方的婚前财产属于一方单独所有。所谓婚后财产是指财产取得在时间上必须是在婚姻存续期间，即婚姻起始之日起至婚姻关系结束之日止。

二、夫妻共同财产的范围

　　我国《婚姻法》第17条明确规定了：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定除外；（五）其他应当共同所有的财产”。该条规定了法律上关于夫妻共同财产的范围。

三、婚前通过一次性付款购得房屋，婚后取得房产证的房屋所有权归属

　　此处从我国婚姻法第十八条第一款明确规定了婚前一方所有的财产属于个人财产，但对于婚前一方通过购买所得房屋未经房屋产权部门登记的，在婚姻关系存续期间，取得房屋产权证该房屋所有权的归属应如何认定，理论上存在两种观点，一种观点认为：根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”。因此不动产物权自不动产登记之日起取得、变更或消灭。由于房屋产权证系夫妻双方婚后取得的，即房屋所有权系婚后取得，根据婚姻法的规定，婚后取得的财产属于夫妻共同财产。虽然夫妻一方已经支付了全部购房价款，但是其支付价款仅仅是取得了金钱债权。另一种观点则认为：夫妻一方购房房屋且支付了全部价款，该价款是其婚前财产，以其婚前财产购买的房屋，如果双方对于房屋产权问题没有进行约定，那么该房屋应属于婚前财产。
　　笔者认同第二种观点，该房屋的所有权应归属于夫妻一方，而不应认定为夫妻的共同财产，尽管婚姻法关于夫妻关系存续期间任何一方取得的财产属于夫妻共同财产，物权法也明确规定了不动产物权的取得自登记之日起成立以及房屋的产权证书系在夫妻双方婚姻关系存续期间取得的事实。但是，在此种情况下将房屋认定为夫妻共同财产理由不成立。其理论依据是基于承认物权变动的无因性原理，所谓的物权变动无因性原理是指物权的变动在其效力和结果上不依赖其原因而独立存在。然而，民法理论通说不承认物权无因性原理，因为如果要承认物权无因性原理将会造成物权理论混乱的局面，如：盗窃他人财物者也能够取得该财物的所有权。既然物权的无因性理论不能够成立，那么物权的取得和变动必须有合理合法的依据。因此该房屋所有权应归属于个人所有。

四、一方婚前按揭贷款购房并登记在自己名下的所有权归属

　　对于一方婚前按揭贷款，并登记在自己名下的房屋所有权归属问题，分为以下两种情形：
1、双方对于房屋有约定的从其约定，但是存在无法回避的一个问题是夫妻双方约定将房屋归属非产权登记人的名下，并且按揭贷款依然没有还清，这种情况下，约定是否有效值得商榷，笔者认为：该约定效力待定，其理由主要是根据《合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应经债权人同意”。此约定变更所有权人，就意味着变更了偿还贷款义务人（债务人），然而变更债务人的必须征得债权人（银行）的同意。如果该约定在没有取得债权人同意的情况下就应认定该 转让所有权的约定无效。反之则该转让房屋所有权的约定有效。
2、夫妻双方对房屋所有权没有约定的情形
关于夫妻一方在婚前以个人财产向银行支付首付款，婚后由夫妻双方以共同财产偿还贷款的，该房房屋所有权归属问题，在理论界及实践中争议比较大，主要有以下几种观点：
（一）房屋所有权归夫妻双方共有，主要理由为，夫妻双方以共同的财产偿还贷款，作为夫妻的另一方因此介入了贷款买房一方与银行之间的合同关系，因此成为了按揭贷款合同与婚前购房者具有同等的合同地位，因共同偿还贷款，从而成为合同的当事人，即合同法所说的债务转移。
（二）房屋所有权应归一方所有，主要理由是，婚前一方自己的名义按揭贷款购房，并且该房屋已经登记在一方名下，产权证登记在一方名义，则该房屋仍为其个人财产。按揭贷款为个人债务，结婚后夫妻一方参与清偿贷款，并不改变房屋为个人财产的性质。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
　　笔者同意第二种观点，因为根据合同相对性原理，该贷款合同双方当事人是特定的，该合同只能约束贷款合同双方，婚前一方是以自己的名义与银行之间签订贷款合同，那么该合同约束的是合同双方当事人，尽管婚后夫妻双方婚后以共同财产偿还房屋贷款，但是这并不能改变贷款合同双方当事人的地位，并且最重要的一点是根据物权法原理，基于法律原因取得的房屋所有权依法登记的，那么就有对抗第三人的效力，其中包括对抗婚姻存续期间的夫妻另一方，因此无论从合同相对性原理及物权法原理分析，该房屋都应属于婚前一方所有。

结语

　　一方婚前一次性付款并于婚后取得房屋及一方婚前按揭房屋所有权的定性和处理已经成为审判实务中争议较大的问题。笔者认为房屋的所有权有约定的依约定，没有约定的，则属于个人财产。但对于婚前按揭的房屋约定将所有权归夫妻另一方所有的其效力待定。


广东省人民政府


广东省民办社会福利机构管理办法

广东省人民政府令
　（第３７号）


　　《广东省民办社会福利机构管理办法》已经１９９８年４月６日广东省人民政府第九届五次常务会议通过，现予发布，自１９９８年８月１日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省长　卢瑞华
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九八年五月二十八日


第一章 总 则
第一条 为加强我省民办社会福利机构的管理，维护民办社会福利机构的合法权益，促进社会福利事业的发展，根据国家有关法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于企事业单位、社会团体及其他社会组织（国家机关除外）和公民（以下简称“申办人”）利用非国家财政性经费在我省境内举办的以老年人、残疾人、孤儿（含弃婴）为主要服务对象的社会福利机构。
第三条 县级以上（含县级市、区，下同）人民政府民政部门是民办社会福利机构的主管部门，依法对民办社会福利机构实施管理。
第四条 民办社会福利机构是非营利性的社团组织，是我省社会福利事业的组成部分，各级人民政府应予鼓励和支持。民办社会福利机构享受与政府、集体举办的社会福利机构同等的政策。
第五条 各级人民政府要将民办社会福利事业纳入当地国民经济和社会发展规划，鼓励社会力量多渠道、多形式兴办和资助社会福利事业，促进社会福利事业与当地经济社会的协调发展。
第六条 民办社会福利机构必须遵守国家的法律、法规、政策，坚持社会福利性质，执行国家和地方政府制定的社会福利工作标准，保障服务对象的合法权益。

第二章 申办受理
第七条 民办社会福利机构应具备下列条件：
（一）申办人具备合法身份，并具有完全民事行为能力；
（二）具有完备的生活、文体、交通、通讯等设施设备，有基本的医疗、康复条件；
（三）服务场所的环境适合服务对象，环境质量达到规定的标准，选址和建设符合环境保护的要求；
（四）机构管理负责人具有大专以上文化程度，接受过专门训练，并有1名以上具有中级以上卫生技术职称；
（五）医护人员、护理人员、特殊教育教师占全部职工队伍的比例符合规定，财会人员要有上岗证或具有助理会计师以上职称，保安员有当地公安机关培训的合格证；
（六）炊事员要有岗位技术等级证书或上岗证；服务对象超过200人的有1个专职营养师（士）；
（七）工作人员与生活能自理服务对象的比例为1∶6以下；与生活不能自理服务对象的比例为1∶3以下；
（八）开业经费和维持福利机构的正常经费落实；
（九）具有消防、用电部门的安全合格证。
第八条 申办民办社会福利机构应提交下列文件：
（一）省主管部门统一印制的申请表（一式三份）；
（二）申办人合法身份证明；
（三）验资证明文件；
（四）可行性报告；
（五）建设规划和图纸；
（六）章程；
（七）土地使用合法文件；
（八）境外申办人应提交外事部门签署的有关证明文件。
第九条 申办民办社会福利机构，按照社团登记管理规定，分级向申办人所在地主管部门提出申办申请。申办全省性的民办社会福利机构，或省属企事业单位、社会团体及其他社会组织、中央和部队驻穗机构申办民办社会福利机构的，由省主管部门受理并审批；申办省以下地方性的民
办社会福利机构，由所在地相应的主管部门受理并审批；申办跨行政区域的民办社会福利机构，由跨行政区域的共同上一级主管部门受理并审批。
省以下主管部门应在批准之日起7日内将批准申办的民办社会福利机构报省主管部门备案。
第十条 主管部门应在收到申办民办社会福利机构材料之日起30日内，作出是否同意申办的书面决定。

第三章 审批发证
第十一条 经批准同意开办的民办社会福利机构具备开业条件时，应向批准申办民办社会福利机构的主管部门申领《广东省民办社会福利机构证书》，凭《广东省民办社会福利机构证书》办理社团法人登记后方可开业。
《广东省民办社会福利机构证书》由省主管部门统一印制。
第十二条 申领《广东省民办社会福利机构证书》，应提交以下材料：
（一）主管部门同意申办民办社会福利机构的批复；
（二）具备开业条件的情况报告；
（三）民办社会福利机构负责人名单及其简历。
接受港、澳、台同胞、华侨及外国人的民办社会福利机构，还必须提供省社会福利事业单位等级管理评审委员会出具的评审报告。
第十三条 主管部门应在收到申领《广东省民办社会福利机构证书》有关材料15日内，作出是否发给证书的决定。
第十四条 民办社会福利机构歇业或者因其他原因终止服务，应在终止服务前3个月妥善安置服务对象，并交缴《广东省民办社会福利机构证书》。

第四章 执业管理
第十五条 民办社会福利机构将属其所有的不动产出租、抵押时，须征得批准申办的主管部门同意。
第十六条 民办社会福利机构应根据设施（设备）条件、管理水平、服务质量，在不超过成本的原则下，设立收费项目、制定收费标准。其收费项目、收费标准经所在地县级以上主管部门审核报同级物价部门批准后执行，并按《广东省经营服务性收费管理规定》进行管理。
民办社会福利机构不得实行直至服务对象死亡的一次性收费。
第十七条 民办社会福利机构应在开业后，按服务对象总数1个月的收费标准向所在地县级以上主管部门交纳抵押金。抵押金在民办社会福利机构停办，善后事宜处理完毕后1个月内退回本息。
第十八条 省主管部门对民办社会福利机构每年应组织检查。检查不合格的，应限期改正；经改正仍不合格的，可撤销其开办民办社会福利机构的资格，并收缴其《广东省民办社会福利机构证书》。
第十九条 民办社会福利机构可以接受社会捐赠，公开募捐应经主管部门报本级人民政府批准，所有捐赠款物的使用，应尊重捐赠人的意向。捐赠人没有明确意向的，应用于改善自身设施设备条件和服务对象的生活。
第二十条 民办社会福利机构应遵守财务管理制度，并接受主管部门和有关部门的监督。
第二十一条 民办社会福利机构被依法注销、撤销或取缔以及歇业又不履行善后处理义务的，主管部门可从其抵押金中扣除善后处理所需经费。经费不足时，申办人应当承担连带责任。

第五章 法律责任
第二十二条 民办社会福利机构有下列情形之一的，由所在地县级以上主管部门根据情况分别给予警告、限期改正，并可处以1000元以下罚款：
（一）未取得《广东省民办社会福利机构证书》擅自开业的；
（二）申领《广东省民办社会福利机构证书》隐瞒真实情况，弄虚作假的；
（三）伪造、涂改、出租、转让《广东省民办社会福利机构证书》的；
（四）管理混乱，造成责任事故的；
（五）拒不接受主管部门监督检查的；
（六）接受港、澳、台同胞、华侨及外国人但未经省社会福利事业单位等级管理评审委员会评审通过的。
第二十三条 主管部门的工作人员违反本办法规定，严重失职、滥用职权、营私舞弊，应当根据情节给予行政处分；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第二十四条 本办法实施前已经开业的民办社会福利机构，应当在本办法实施后3个月内，按照本办法的规定办理有关手续。
第二十五条 省主管部门可根据本办法制定实施细则，并报省人民政府批准后施行。
第二十六条 本办法自1998年8月1日起施行。



1998年5月28日