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房屋买卖合同纠纷案件探析/刘亚利

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 01:52:43  浏览:8078   来源:法律资料网
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房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


  所谓房屋买卖,是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者,买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化,房地产业迅猛发展起来,但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,并呈逐年上升的趋势,成为了社会矛盾的焦点
  一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
  由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别,近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看,主要有以下四个方面:
  (一)、审批手续不全:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
  (二)、房地产市场变化过快:由于房屋属于价款较高的大宗商品,而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当房屋市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
  (三)、交易机制不健全:很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
  (四)、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
  二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
  根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势,所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
  (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
  房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
  (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
  对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
  此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、明确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
  综上,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院 刘亚利
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浅析民事抗诉案件下降原因

郭辉 李俊杰


  检察机关依法提起对民事案件抗诉,是其行使监督权的一个重要内容,也是人民法院启动再审程序的途径之一,抗诉案件质量的提高有利于提高法院的案件质量和保护当事人的诉讼利益。研究民事抗诉工作的困难与对策,对于提高民事抗诉水平,维护法律公平正义具有重要意义。笔者就我院三年来审理的民事抗诉案件进行分析,试图为此提供一些参考。
  一、我院受理民事抗诉案件基本情况。
  2007年受理各类民事再审案件16件,其中抗诉案件10件,占案件总数的62.5%,再审改判4件,支持抗诉率为40%;2008年受理各类民事再审案件8件,其中抗诉案件4件,占案件总数的50%,再审改判2件,支持抗诉率为50%; 2009年受理各类民事再审案件10件,其中抗诉案件3件,占案件总数的33.33%。再审改判1件、调解1件,维持原审判决1件,支持抗诉率为66.67%,从以上分析的数字不难看出,检察机关的民事抗诉案件数量呈下降趋势,呈现低位徘徊,同时,支持抗诉率在逐步提高。数量较少,但质量较高。
  二、民事抗诉案件下降的原因
  导致我院近三年民事抗诉案件数量逐年下降、抗诉率低的原因是多方面的,如检察机关内部的考评约束,注重抗诉质量,检察院与法院协调配合工作不断增强,鼓励“多人来人往,少一些文来文往”的工作态势。也有检察机关抗诉案件办案周期长,当事人不愿意选择提请抗诉的救济方式。
  (一)、法院民事审判案件质量提高导致抗诉案件数量下降
  近年来法院的民事审判案件的调解和撤诉率逐年提高,现调撤率超过80%以上。在司法观念上追求调解优先,定纷止争,案结事了。特别是将调解工作贯穿在立案、审判、执行各个环节,在诉讼费收费办法中鼓励当事人进行调解结案,调解结案诉讼费用减半收取。案件的上诉率、发回重审率和改判率也逐年下降。
  (二)法院内部监督加强,审判工作逐年规范,导致抗诉案件数量下降。
  一是上级法院加强对下级法院民事审判工作的监督指导不断加强,省法院通过会议纪要等形式对房地产、劳动争议等各类案件不断进行规范和统一。中级法院多次召开民事审判专项工作会议不断强化监督。二是我院制定和执行《案件质量评查办法》,是防范案件质量下降的一道重要防线,每年由院长担任案件评查组组长,审委会成员及部分审判业务骨干为成员的评查组对所有审结案件进行全面查和重点查,通过自检与互检的方式,及时发现案件中存在的实体或程序的问题,并进行交换意见和及时总结,限期整改和全院通报。在发现确有错误符合再审条件及时启动院长审判监督程序进入再审,这使得一些错误案件得到及时纠正。三是对审判人员的错案责任追究也促进了审判人员的案件的质量意识和效率意识的不断增强,使民事审判工作水平有了整体提高。
  (三)、检察机关自身因素,导致抗诉案件数量下降。
  一是检察机关监督方式的转变。检察建议使用率较以前明显增多。与法院建立联席会议制度,定期对工作中遇到的问题进行沟通交流,共同协商解决问题的办法,促其法院自查自纠并达成共识。二是检察机关的民事监督的队伍相对弱化。民事审判监督工作在检察院的工作职能没有受到重视,队伍建设存在人员少、不稳定的现状。三是对抗诉工作存在畏难情绪。对没有改判把握的案件不敢抗诉。四是对法院民事审判工作缺少全面和专业的了解。不善监督或不敢监督,对于检、法两机关有分歧认识不统一的案件不敢抗诉。特别是对民事审判实践中的证据的审核与认定的规则、法官自由裁量权以及有关民事审判政策缺少专业监督技能。五是抗诉办案周期长,有的当事人宁愿选择信访等途径也不愿意选择到检察机关申请抗诉。
  三、提高民事抗诉案件数量和质量的对策
要强化民事审判案件监督力度,提高民事抗诉案件水平,就要在抗诉质量上强措施,在维护司法公正上下功夫,在社会效果”上做文章,在工作职能转变上求突破,在法院配合上共同提高。
  一是要加强检察机关民事审判监督队伍建设。打铁仍需自身硬,有的当事人选择信访而不选择民事抗诉的途径来实现诉讼目的,从一个侧面反映出目前民事审判监督工作职能在当事人心目中的地位,因此在培养民事审判监督队伍的专业化和稳定性上狠下功夫。评判和否定生效的原审判决,不仅需要有更加充分的证据和理由,还需要检察人员有深厚的法学理论功底和抗辩能力。为此,要加强学习,把提高检察人员的法学理论水平和抗辩能力作为一项长期的重要工作来抓,不断提高监督能力。
  二是法院在接受监督和配合工作上再提高。在调取卷宗、发现案源、以及将近期民事审判司法解释及有关政策等工作要及时与检察机关进行沟通和交流,将监督就是爱护,监督就是帮助促进司法公正的司法观念贯穿审判工作始终。
  三是要改变现有的考评机制。不能将是否改判作为评判抗诉质量的唯一标准,如果当事人通过抗诉穷尽法律手段而息诉罢访的也应作为考量监督质量的重要指标。如我院在处理一件上访人王某的信访案件中,由于上访人对生效判决不服越级上访,在不符合再审条件的情况下,又基于上访人对法院的不信任情绪,建议上访人到检察机关申请抗诉,后检察机关的工作人员从监督的角度入情入理依法律进行宣讲后上访人息诉。因此,不但将改判是评价监督质量的重要指标,而且也应将监督审查后的维护司法权威促进社会稳定也应作为监督工作的一个重要组成部分,终极目标是维护司法公正促进社会和谐。
  四是转变监督职能,做到法律效果与社会效果有机统一。首先要讲究监督方法,尽量减少检察机关的调查取证,避免形成帮助一方当事人打官司的印象。为此,要认证考量原审判决形成过程,有一般瑕疵,改判没有实际意义的就不要抗诉,要充分发挥《检察建议书》和《纠正违法通知书》的作用,以减少司法资源的浪费。二要注重效果。对当事人规避上诉费用或通过抗诉进入再审程序拖延执行的要坚决不抗。三要拓宽监督领域,在涉及环境保护、有损国家、集体利益、社会弱势群体的公益性案件来源上加大力度,切实做到维护法律公正,社会效果与法律效果的有机统一。



北安市人民法院郭辉 李俊杰

国务院关于组建中国国电集团公司有关问题的批复

国务院


国务院关于组建中国国电集团公司有关问题的批复


(2003年2月2日国务院文件国函[2003]18号发布 自发布之日起施行)

国家经贸委:

  你委《关于报请批准中国国电集团公司组建方案和章程的请示》(国经贸电力〔2002〕954号)收悉。现就组建中国国电集团公司有关问题批复如下:

一、原则同意《中国国电集团公司组建方案》和《中国国电集团公司章程》。

二、中国国电集团公司是在原国家电力公司部分企事业单位基础上组建的国有企业。主要成员单位包括6个全资企业、41个内部核算单位、53个控股企业和19个参股企业。中国国电集团公司组建后,要依照《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)等有关规定进行改组和规范,加快建立现代企业制度。

三、中国国电集团公司主要从事电源的开发、投资、建设、经营和管理,组织电力(热力)生产和销售等方面的业务。集团公司暂按人民币120亿元注册资本,不进行资产评估和审计验资;实有国有资本数额,待公司成立后由财政部会同你委及有关部门另行核定。

四、中国国电集团公司由中央管理。按照《中共中央关于成立中共中央企业工作委员会及有关问题的通知》(中发〔1999〕18号)和《国务院关于印发电力体制改革方案的通知》(国发〔2002〕5号)精神,集团公司领导班子和领导人员由中央管理;资产管理及有关的财务关系由财政部负责;其他关系依照《中共中央办公厅、国务院办公厅关于印发中央党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩的有关配套文件的通知》(中办发〔1999〕8号)精神办理。集团公司实行总经理负责制。按照《国有企业监事会暂行条例》的有关规定,国务院向集团公司派出国有重点大型企业监事会,对其国有资产保值增值状况实施监督。

五、同意中国国电集团公司进行国家授权投资的机构和国家控股公司的试点。集团公司对所属全资企业、控股企业、参股企业(以下简称有关企业)的有关国有资产和国有股权行使出资人权利,对有关企业中国家投资形成并由集团公司拥有的国有资产和国有股权依法进行经营、管理和监督,并相应承担保值增值责任。在国家宏观调控和监督管理下,集团公司依法自主进行各项经营活动。

六、中国国电集团公司在保证有关企业合法权益和自身发展需要的前提下,可依照《公司法》等有关规定,集中部分国有资产收益,用于国有资本的再投入和结构调整。集团公司要进一步规范与有关企业的关系,充分调动有关企业的积极性,提高企业经济效益。

七、中国国电集团公司的资产与财务关系在财政部单列。集团公司为完成国家任务所需的资源和生产经营条件,凡属国家统一配置范围内的,均在国家相应计划中单列,并由集团公司统一组织实施。集团公司组建后,国务院及有关部门对有关企业实行的原有优惠政策继续保持不变。

八、中国国电集团公司要根据国家产业政策和行业规划,制定发展战略,在国家宏观调控下,深化企业改革,转变经营机制和经济增长方式,优化组织结构,强化内部管理,加快结构调整,推动技术创新,增强市场竞争能力,最大限度地提高投资收益和经济效益。同时,按照精简、统一、效能的原则,建立精干高效、职责明确的内部管理机构。

  组建中国国电集团公司是深化电力工业体制改革的重要内容之一,各有关地区和部门要给予积极支持。你委和国家计委要会同有关部门加强指导和协调,确保中国国电集团公司组建工作和电力体制改革工作顺利进行。《中国国电集团公司组建方案》和《中国国电集团公司章程》由你委根据本批复精神,作必要修改后印发。




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